กรรมสิทธิ์ และ สิทธิครอบครองต่างกันอย่างไร ? โดย นายชัยชาญ สิทธิวิรัชธรรม (กรรมการ บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย/ที่ปรึกษาด้านประสิทธิภาพ กรมที่ดิน)
กรรมสิทธิ์ และ สิทธิครอบครอง คําสองคํานี้ก็เหมือนจะคล้ายกันนะครับ แต่จริงๆ แล้วมีส่วนเหมือนและแตกต่างกัน ตรงที่เหมือนกันคือ กรรมสิทธิ์ และ สิทธิครอบครองผู้เป็นเจ้าของ (ผู้ที่มีชื่อในเอกสารสิทธิ์) มีสิทธิใช้สอย จําหน่าย จ่ายโอน ให้ได้มาซึ่งดอกผล และ ติดตามเอาคืนจากผู้ไม่มีสิทธิ์ได้ ก่อนอื่นคงต้องมาทําความรู้จักกับสองคํานี้ก่อนครับ!
“กรรมสิทธิ์” เป็นการแสดงความเป็นเจ้าของในทรัพย์สินนั้นๆ ตามที่กฎหมายบัญญัติรับรองสิทธิไว้ ถ้าเป็น “ที่ดิน” อาจบอกได้ว่า ผู้มีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดินเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นนั่นเอง ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยมีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือ เอกสารที่ทางราชการออกให้ เพื่อรับรองความเป็นเจ้าของ เช่น โฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง เป็นต้น
ซึ่งอาจถูกแย่งการครอบครองได้หากปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองที่ดินโดยสงบ เปิดเผยเจตนาเป็นเจ้าของและครอบครองเกินกว่า 10 ปี ผู้แย่งสามารถร้องขอครอบครองปรปักษ์ต่อศาลได้ หรือหากทอดทิ้ง ไม่ทําประโยชน์ และไม่มีใครเข้าแย่งการครอบครองแล้ว รัฐอาจจะเอาคืนมาเป็นของรัฐได้ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
“สิทธิครอบครอง” เป็นสิทธิครอบครองการทําประโยชน์ในที่ดินเท่านั้น ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว โดยทางราชการจะออกหนังสือแสดงสิทธิครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดิน หรือเป็นการรับรองการทําประโยชน์ เช่น หนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส. 3, น.ส. 3 ก., น.ส. 3 ข.) หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว เป็นต้น
ฉะนั้น ตราบใดที่ที่ดินของท่านยังไม่มีโฉนดที่ดิน ท่านก็คงมีเพียงสิทธิครอบครองในที่ดินเท่านั้น ส่วนจะมีสิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่เป็นอีกเรื่องหนึ่ง อีกทั้งที่ดินมือเปล่า (ซึ่งเป็นที่ดินยังไม่มีการออกเอกสารราชการรับรองสิทธิใดๆ )
แม้แต่ที่ดินที่เป็นหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส. 3, น.ส. 3 ก., น.ส. 3 ข.) ก็ตาม อาจเสียสิทธิในที่ดินได้ หากปล่อยให้บุคคลอื่นแย่งการครอบครองในที่ดินเกินกว่า 1 ปี หรือถูกรัฐเอาคืนหากทอดทิ้งไม่ทําประโยชน์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
สิทธิครอบครองนั้นไม่มีสิทธิดีกว่ากรรมสิทธิ์นะครับ ดังนั้น ที่ดินทุกผืนควรเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ทั้งสิ้น เพราะได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายดีกว่าสิทธิครอบครอง ดังนั้น ถ้าท่านที่มีเอกสารแสดงสิทธิครอบครอง เช่น หนังสือรับรองการทําประโยชน์ สามารถนําไปเปลี่ยนเป็นโฉนดได้ที่ สํานักงานที่ดินจังหวัด/ สาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
สําหรับท่านที่ครอบครองและทําประโยชน์อยู่โดยไม่มีหลักฐาน หากท่านสามารถแสดงหลักฐานการใช้ประโยชน์ที่ชัดเจนตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกําหนด ก็สามารถขอออกเอกสารสิทธิในที่ดินได้นะครับ
……………………………………